L’achat d’immobilier via sa société est-il une option intéressante ? 

Investir en immobilier via sa société est une option que beaucoup de dirigeants envisagent sans toujours en mesurer les conséquences fiscales. Frais déductibles, récupération de TVA, transmission aux héritiers… dans certains cas, l’acquisition d’un bien via l’entreprise présente des avantages fiscaux réels. Dans d’autres, elle génère des coûts supplémentaires que le régime privé n’aurait pas entraînés. 

Quel est l’objectif de cet achat immobilier ? Voilà la toute première question à se poser avant d’investir. Est-il destiné à un usage professionnel, au service de l’activité de votre entreprise ? Envisagez-vous une stratégie patrimoniale à long terme, avec une planification successorale pour transmettre un patrimoine immobilier à vos héritiers ? Le dirigeant souhaite-t-il acheter sa résidence principale via son entreprise ? Le choix entre société et personne physique, et donc la conséquence fiscale qui en découle, sera entièrement différent selon l’objectif poursuivi. 

Trois scénarios, trois réponses fiscales distinctes 

Prenons pour commencer trois situations qui couvrent les cas les plus fréquents.

1. Générer un rendement locatif : le bien est loué à des tiers, la société ou une personne physique perçoit les loyers.
2. Occuper le bien en tant que dirigeant d’entreprise : la société achète un bien mais c’est le dirigeant qui y réside ou y travaille.
3. Préparer une transmission patrimoniale : l’immeuble doit passer aux héritiers dans des conditions fiscalement maîtrisées.

Dans le premier cas, la société peut déduire l’amortissement, les intérêts et l’entretien. Le bénéfice imposable correspond alors au loyer encaissé moins ces frais. Si ce bénéfice est ensuite versé au dirigeant en dividendes, il est en principe taxé via un précompte mobilier de 30%.

Dans le deuxième cas, les frais liés au bien restent déductibles dans le chef de l’entreprise. Par contre, si le dirigeant ne verse pas un loyer conforme au marché, le fisc calcule un avantage de toute nature. 

Dans le troisième cas, détenir l’immeuble en société permet en principe de transmettre des parts mobilières. Une donation de parts non enregistrée peut éviter les droits d’enregistrement mais cela dépend de la structure de la société et de la présence éventuelle d’immeubles dans son patrimoine.  Si le donateur décède dans les 3 ans suivant la donation, les droits de succession s’appliquent rétroactivement sur le montant transmis et l’avantage fiscal disparaît. 

HD Consulting, fiduciaire certifiée ITAA basée à Gembloux, analyse la situation personnelle du dirigeant ou de l’indépendant avant toute décision d’acquisition immobilière, que le bien soit destiné à un usage locatif, professionnel ou familial.

Un traitement fiscalement différent pour les coûts d’acquisition

Au moment de l’achat, les mêmes frais s’appliquent, quel que soit le statut de l’acquéreur. La différence va se jouer sur leur traitement fiscal.

Une société inscrit en frais professionnels l’ensemble des coûts d’acquisition : droits d’enregistrement, frais de notaire et TVA non récupérable. Un particulier ne dispose pas de cette faculté.

Payer les frais d’enregistrement

Les droits d’enregistrement applicables à un achat immobilier en Belgique sont fixés par région :

• 12,5 % en Wallonie et en Région de Bruxelles-Capitale (3% en Wallonie mais uniquement pour la première maison d’habitation)
• 10 % en Flandre

Ces taux s’appliquent de façon identique, que l’acheteur soit une entreprise ou un particulier. Aucune réduction spécifique n’est prévue pour l‘achat en société.

Point d’attention important, si vous apportez dans une société un immeuble déjà détenu à titre privé et à usage résidentiel, ceci entraîne un second paiement des droits d’enregistrement. Les biens à usage commercial (même partiellement) par contre ne sont pas concernés. 

Récupérer la TVA 

Une société assujettie à la TVA qui achète un bien neuf sous régime TVA récupère la TVA payée, à condition d’affecter le bien à une activité professionnelle elle-même assujettie.

Le Code de la TVA belge impose que le locataire utilise le bien de façon exclusive pour son activité professionnelle assujettie, pour que le bailleur récupère la TVA payée sur l’acquisition.

L’avantage de toute nature pour le dirigeant qui occupe le bien

Un dirigeant d’entreprise qui réside dans une habitation appartenant à sa société n’en dispose pas gratuitement aux yeux du fisc belge.

S’il ne verse aucun loyer à sa société, l’administration fiscale impose un avantage de toute nature (ATN). Cet avantage est taxé à l’impôt des personnes physiques (IPP) au taux marginal applicable. 

Il peut bien sûr verser un loyer à sa société pour éviter l’ATN. Mais, dans ce cas, il convient d’en évaluer le montant puisque l’administration fiscale considère souvent qu’un loyer équivalent au montant forfaitaire de l’ATN ne correspond pas au prix du marché.

Par ailleurs, si le logement est mis gratuitement à disposition, l’administration fiscale peut refuser la déductibilité de l’ensemble des frais (entretien, amortissement, intérêts).

Les revenus locatifs et la déduction des frais

Une société est imposée sur ses revenus locatifs réels nets à l’impôt des sociétés. La base imposable correspond donc aux loyers perçus diminués de tous les frais réels : bâtiment amorti sur 33 ans, intérêts d’emprunt, précompte immobilier, frais d’entretien et de réparations. 

Pour une habitation louée à un particulier qui ne l’utilise pas à titre professionnel, le fisc calcule l’impôt sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %. Un montant généralement bien inférieur aux loyers réels encaissés. 

L’amortissement d’un bâtiment sur 33 ans génère une charge déductible annuelle qui ramène souvent les revenus locatifs imposables à zéro pendant toute la période d’amortissement.

La taxe sur la plus-value en cas de vente

Quand une société revend un bien immobilier, la plus-value est toujours taxée à l’impôt des sociétés, soit 25 % sur la différence entre le prix de vente et la valeur comptable, quelle que soit la durée de détention.

En personne physique, la règle est différente : aucune taxe  si le bien est revendu après 5 ans de détention.

La différence est significative. Pour un appartement acheté 250 000 € en 2016 et revendu 370 000 € en 2026, une société paie 35 000 € d’impôt sur la plus-value. En privé, cette somme est nulle. 

Il existe un dispositif d’étalement, le remploi, qui permet de reporter cet impôt. Il est toutefois impératif de réinvestir l’intégralité du produit de la vente dans un actif amortissable. 

Pour bénéficier de ce dispositif, deux conditions cumulatives sont exigées :

1. La société détient l’immeuble depuis au moins 5 ans.
2. Le produit total de la vente est réinvesti dans des actifs amortissables dans un délai imposé.

Le calcul du remploi est contraignant en pratique. L’alternative est alors de céder les parts plutôt que l’immeuble. Dans ce cas, la plus-value n’est pas imposée pour le vendeur.

Mais dans la mesure où l’acheteur achète des parts et non un bien immobilier, il ne peut pas obtenir un prêt hypothécaire classique puisque l’immeuble ne lui appartient pas. Les banques prêtent moins facilement, sur des durées plus courtes et à des taux souvent moins favorables. En pratique, cette option complique donc la vente et réduit le nombre d’acheteurs potentiels.

Transmettre son patrimoine immobilier : l’argument qui peut faire pencher la balance

Acheter de l’immobilier via son entreprise ne présente pas toujours un avantage fiscal sur les revenus ou à la revente. Mais pour un dirigeant qui pense à transmettre son patrimoine immobilier à ses héritiers, la structure sociétaire peut être un bon plan, pour autant que la transmission soit préparée en amont.

Ce que la société change dans la nature du bien transmis

Détenir un bien en société transforme un actif immobilier en actif mobilier. On ne transmet plus des briques, mais des parts de société. Cette distinction a des conséquences fiscales directes puisque les règles applicables ne sont pas les mêmes.

Une donation immobilière directe est soumise à des droits d’enregistrement progressifs. Une donation de parts mobilières non enregistrée échappe à ces droits. Pour un patrimoine immobilier significatif, l’écart peut représenter des dizaines de milliers d’euros.

Donation de parts sans droits d’enregistrement

La donation de parts non enregistrée ne déclenche aucun droit d’enregistrement au moment où elles sont transmises. Mais elle comporte une contrainte importante : si le donateur décède dans les 3 ans suivant la donation, les droits de succession s’appliquent rétroactivement sur le montant transmis. L’avantage fiscal disparaît.

Il existe des assurances-vie spécifiques pour couvrir ce risque. La structuration doit par ailleurs être menée avec soin pour éviter une requalification par l’administration fiscale en donation immobilière.

Un dernier point pratique : si l’un des héritiers préfère recevoir des liquidités plutôt que des parts, il devra racheter la quote-part des autres. Emprunter pour acheter des parts de société est plus difficile qu’un emprunt immobilier classique — les banques accordent des durées plus courtes et ne peuvent pas prendre l’immeuble en garantie.

Achat immobilier en société : ce qu’il faut retenir

La décision d’acheter en société ou à titre privé dépend avant tout de l’usage du bien, privé ou professionnel, et de l’horizon de détention envisagé. Il n’existe pas de réponse universelle : chaque situation appelle une analyse distincte.

Les cas où la société présente un avantage réel

• L’immeuble est utilisé exclusivement à des fins professionnelles et la société dispose des liquidités nécessaires au financement ou au crédit bancaire.
• Les revenus locatifs sont élevés et la déduction des frais réels compense la base imposable sur les loyers réels.
• L’immobilier intervient dans une planification successorale préparée en amont.

Les cas où le régime privé est plus favorable

• Pour un investissement résidentiel loué à des particuliers, la base IPP forfaitaire est plus avantageuse que les revenus réels taxés en société.
• Pour un logement familial occupé par le dirigeant, l’ATN génère un impôt récurrent et le fisc peut rejeter les frais déductibles.
• En cas de revente à moyen terme, la plus-value est toujours taxée au taux de l’impôt des sociétés (25 %), sans exonération liée à la durée de détention.

L’analyse personnalisée avant toute décision

Chaque investissement mérite une analyse personnelle, réalisée en amont, avec un expert ITAA certifié qui connaît votre dossier. Le taux d’imposition applicable, les frais déductibles, le mode de financement par crédit… tous ces éléments varient selon votre situation. 

Notre équipe de 8 spécialistes couvre la comptabilité générale, le conseil fiscal belge et international, et intervient auprès des PME, indépendants, professions libérales et associations de la région de Gembloux, Namur et du Brabant wallon. Pour une analyse de votre situation patrimoniale et fiscale, contactez HD Consulting à Gembloux.